Venta forzosa
De acuerdo con el artículo 482 del Código Orgánico de Organización Territorial, Autonomía y Descentralización (COOTAD), los gobiernos municipales están facultados para disponer de las fajas de terreno sobrantes que resulten de procesos de expropiación o de construcción de obras públicas.
Estas fajas pueden ponerse a la venta mediante subasta pública y, si ningún colindante presenta una oferta, el Municipio puede adjudicar forzosamente el terreno a uno de los propietarios colindantes, expidiendo un título de crédito por el valor base de la subasta.
¿Qué pasa con los terrenos sobrantes después de una expropiación?
Cuando el Municipio realiza una expropiación para construir una obra pública —como una carretera, un parque o una escuela—, a veces queda un pedazo de terreno que no se utiliza. Ese terreno, que ya no tiene un fin público, se llama “faja sobrante”.
Según la ley el Municipio puede poner ese terreno a la venta, solicitud que a su vez lo puede realizar la persona interesada. Primero se intenta venderlo en caso que no haya petición de interesados, para lo cual se realiza una subasta pública (es decir, una venta abierta al mejor postor), pero si ninguno de los vecinos colindantes presenta una oferta, el Municipio tiene la facultad de venderlo directamente a uno de ellos, normalmente al que tiene mayor relación con el terreno. En ese caso, el Municipio emite un documento de cobro (llamado título de crédito) por el valor base de la subasta, que el propietario debe pagar. Incluso el pago puede realizarlo en cuotas ya dependiendo del arreglo que se llegue con el Gad Municipal, y si no paga, el Municipio puede cobrarlo por vía coactiva.
Coactivas Municipales
Caso Practico: Un comerciante en Riobamba mantenía un pequeño local comercial y acumuló una deuda con el Municipio por tasas por la patente e intereses. Aunque cerró su negocio y lo dio de baja en el SRI, no notificó al Municipio, motivo por el cual se acumulo la deuda y el GAD Municipal le inició una coactiva. En la contestación a la misma se demostró que la señora ya salió de la entidad recaudadora SRI al realizar una baja de actividades en mencionado local comercial por lo que el Municipio dio de baja la coactiva, imponiendo únicamente una multa mínima por no haber informado oportunamente el cierre. Con esto, el caso se resolvió sin mayores sanciones. En otros proceso de igual manera se realizo una acción de protección por falta de notificación al titulo de crédito que generalmente no realiza de forma adecuada las diferentes entidades financieras y se dio de baja la deuda.
La coactiva municipal es un proceso legal que permite a los municipios (GAD) cobrar de manera obligatoria los valores que los ciudadanos deben al cabildo, sin necesidad de acudir a un juez.
Estos valores pueden ser:
Impuestos prediales.
Tasas de recolección de basura, agua o alcantarillado.
Multas de tránsito o de uso indebido de suelo.
Arriendos o ventas de bienes municipales, entre otros.
Cuando una persona no paga estas obligaciones dentro del plazo establecido, el Municipio puede iniciar una acción coactiva para recuperar ese dinero, embargando bienes o cuentas si fuera necesario.
Derecho Subjetivo y Derecho Objetivo
Subjetivo es Cuando existe una velación el derecho, o cuando se declara una nulidad al procedimiento de una resolución administrativa y que lleva inmerso un derecho se puede plantear este tipo de acciones.
El derecho objetivo por otra parte busca que la Administración Pública actúe conforme a la ley, incluso cuando no haya un daño directo a una persona en particular.
El recurso o acción subjetiva es el medio legal mediante el cual una persona defiende un derecho propio afectado por una decisión administrativa.
El recurso o acción subjetiva ante lo contencioso administrativo:
Es un mecanismo judicial de defensa individual.
Se interpone cuando un acto administrativo afecta directamente los derechos del ciudadano.
Su finalidad es anular el acto y restituir el derecho vulnerado.
Se diferencia del control objetivo, que busca solo preservar la legalidad.
El derecho Objetivo, se da cuando una institución pública emite una resolución o reglamento que va en contra de la ley, cualquier ciudadano puede acudir ante el juez contencioso administrativo para pedir que se revise y se anule. En este tipo de casos no se busca una compensación personal, sino garantizar que la administración cumpla la ley que cumpla con el orden juridico.
A este tipo de reclamo se le llama acción objetiva, porque protege el derecho de todos, es decir, el orden jurídico.
Excedentes o Diferencias
Si tu lote de terreno tiene un metraje mayor al que consta en el certificado de gravamen o en tu escritura, puedes realizar un trámite administrativo de excedentes o diferencias ante el Municipio.
Este proceso permite regularizar el área adicional que realmente ocupa tu propiedad, siempre y cuando no exceda del 60% del área total del terreno, según lo que establezcan las ordenanzas municipales de cada cantón.
En otras palabras, si al medir tu terreno resulta que tienes más metros de los registrados, puedes legalizar esa diferencia para que conste correctamente en los registros catastrales y en tu escritura.
Supongamos que tu terreno figura en el certificado de gravamen con 200 m², pero en la realidad mide 240 m². Podrías solicitar al Municipio la regularización de esos 40 m² excedentes, presentando los planos actualizados y cumpliendo los requisitos técnicos y legales.
Importante saber
El trámite se rige por las ordenanzas municipales y por el COOTAD (Art. 482).
Solo procede si el excedente no invade terrenos públicos ni propiedades vecinas.
El Municipio realiza una inspección y avalúo técnico para determinar el valor a pagar por el excedente.
Tienes que presentar una demanda de Rectificación de Escritura ante el Juez de la Unidad Judicial Civil o Multicompetente según corresponda.
Expropiación
La expropiación es un procedimiento legal mediante el cual el Estado o el Municipio puede adquirir una propiedad privada cuando se necesita para realizar obras o proyectos de interés público, como calles, carreteras, parques, escuelas o redes de agua potable.
¿Cómo funciona la expropiación?
Declaratoria de utilidad pública:
El Municipio o institución pública declara que el terreno o inmueble es necesario para una obra o servicio público.Avalúo del bien:
Se realiza una valoración técnica para determinar el justo precio del bien que será expropiado.Notificación al propietario:
El propietario es formalmente notificado sobre la expropiación y el valor que se le ofrece.Pago o consignación del valor:
La entidad debe pagar el valor total del bien antes de tomar posesión. Si el propietario no está de acuerdo, el dinero se consigna judicialmente.Transferencia del dominio:
Una vez pagado el valor o consignado, el bien pasa legalmente al Estado o al Municipio.
¿Qué pasa si no se paga el justo precio?
Si el propietario considera que el valor pagado no corresponde al verdadero valor del bien, tiene derecho a impugnar el avalúo o demandar el pago del justo precio ante la jurisdicción contencioso administrativa.
Ejemplo práctico
Un Municipio expropia un terreno para construir una vía y ofrece pagar $50.000, pero el avalúo comercial demuestra que el terreno vale $80.000.
El propietario puede presentar una demanda ante el Tribunal Contencioso Administrativo para reclamar el pago del justo precio y los intereses legales.